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Si bien al principio puede parecer importante que aprenda todo lo que pueda sobre la inversión inmobiliaria, puede ser mejor enfocarse en dos cosas: un vehículo de inversión y una estrategia. Este capítulo le presentará algunos de los vehículos de inversión más populares, así como las estrategias para avanzar.  En este capítulo veremos:

  • Como elegir su nicho dentro de la inversión inmobiliaria.
  • Como elegir la estrategia adecuada.
  • Comprar y mantener inmuebles rentables.
  • CRV : Compra – Reforma – Venta.
  • Intermediación en inversiones inmobiliarias.

¿Alguna vez ha recibido una caja de bombones como regalo? Siempre hay muchas opciones y, a veces, necesitas probar cada uno para descubrir exactamente qué tienen dentro. En cierto modo, aprender a invertir en bienes raíces es como la misma caja de bombones. Hay decenas de formas diferentes para ganar dinero como inversor inmobiliario, y depende de usted elegir el nicho más adecuado.

Es posible que le atraigan algunos nichos y estrategias, mientras que otros pueden generar dudas o descartarlos directamente. No necesita elegirlos todos. Aprender a invertir con éxito consiste en elegir un nicho y una serie de estrategias y convertirse en un maestro. Este capítulo abrirá esa caja de bombones para que los pruebe, presentando los nichos inmobiliarios más comunes.

Recuerde: una vez que identifique el nicho con el que desea comenzar, podrá reducir su enfoque, convertirse en un experto, formar redes dentro de ese nicho y comenzar a crear riqueza mediante la ejecución de un plan de acción.

Como elegir su nicho de inversión inmobiliaria.

inversion inmobiliaria plan (2)La siguiente lista incluye los tipos de propiedades más comunes con los que tratan los inversores inmobiliarios. Cada opción tiene muchos subconjuntos, pero recuerde que no necesita conocerlos todos. Esta es simplemente una lista para ayudarle a comprender qué opciones existen

Inversión en terrenos.

Un terreno no es más que suelo, tierra. Un terreno por sí solo puede mejorarse (valor agregado), y puede ser arrendado o alquilado para crear flujo de efectivo. La tierra también se puede dividir y vender con ganancias. Algunos inversores optan por comprar terrenos con la esperanza (o plan) de venderla algún día para su desarrollo, como la construcción de una autopista o una promoción de viviendas.

Viviendas Unifamiliares

Quizás la inversión más común para la mayoría de los inversores novatos es la inversión en vivienda. Las viviendas unifamiliares (piso, apartamento, bungalow, etc.) son relativamente fáciles de financiar, alquilar o vender. Dicho esto, en ciertas zonas con precios elevados la renta derivadas del alquiler puede no ser suficiente para proporcionar un flujo de efectivo positivo.

Lote de viviendas o pequeños edificios.

Los pequeños lotes de viviendas (2 a 4 viviendas) son construcciones que combinan varias viviendas o apartamentos, o incluso una vivienda de gran superficie que pueda ser dividida en varias unidades de menor tamaño.

Esta opción combina los beneficios financieros y de compra fácil de una vivienda unifamiliar, y pueden producir una buena cantidad de flujo de efectivo. Asimismo hay menos competencia de la que existe en la demanda de viviendas dado su enfoque y mayor precio. Lo mejor de todo es que estas propiedades pueden servir como una inversión sólida y una residencia personal para el inversor inteligente.

Esta opción, aunque menos frecuente que la anterior, aprovecha las economías de escala ya que solo se necesita un préstamo para adquirir varias viviendas. Una de las cosas que hace que estas inversiones sean tan atractivas es que la mayoría de los bancos evalúan estas propiedades con las mismas pautas que una vivienda unifamiliar, lo que puede hacer que sea más fácil obtener la financiación necesaria.

Inversiones residenciales de mayor tamaño.

Como opciones de inversión de mayor tamaño encontramos edificios de viviendas o apartamentos turísticos, complejos hoteleros, residencias universitarias o de otro tipo y otros de similar envergadura, lo que queda fuera del estudio de esta guía de introducción. Cuando su experiencia y capital avance podremos plantear este tipo de operaciones, pero por el momento sigamos con otras opciones de iniciación a la inversión inmobiliaria.

Fondos de inversión inmobiliaria.

Un fondo de inversión inmobiliaria es un vehículo de inversión en inmuebles. Es similar a una acción (como participación en una empresa) que invierte en una o múltiples propiedades. En España los fondos de inversión inmobiliaria se constituyen como  Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis), también verá el término anglosajón REIT o Real Estate Investment Trust.

 Esta alianza de inversores hace posible que un fondo de inversión inmobiliaria compre grandes inversiones inmobiliarias como centros comerciales, grandes complejos de apartamentos, edificios de oficinas o edificios de viviendas unifamiliares. El fondo luego distribuye los beneficios a sus inversores individuales. En España es posible comprar acciones de una Socimi a través de una cuenta de valores.

Las ventajas frente a la inversión inmobiliaria directa es la liquidez (comprar y vender un fondo de inversión inmobiliaria es cuestión de minutos, no así comprar o vender un inmueble) y el acceso a la inversión (permitiendo adquirir una pequeña parte de inversiones que estarían fuera de nuestras posibilidades) y sencillez (investigue opciones, compruebe en qué invierten y compre pequeñas cantidades de varias opciones para comenzar a ser un inversor inmobiliario).

Esta es una de las mejores opciones para comenzar a invertir en bienes raíces, pero no espere que los rendimientos sean tan grandes como los que produce la inversión inmobiliaria directa.

Inmuebles comerciales.

Las inversiones en inmuebles comerciales (locales, oficinas, naves, bodegas, etc.) pueden variar dramáticamente en tamaño, estilo y propósito, pero en última instancia suponen una propiedad que se alquila a un negocio.

Algunos inversores alquilan locales comerciales u oficinas a pequeñas empresas locales, mientras que otros alquilan grandes espacios a supermercados o grandes almacenes. Si bien las propiedades comerciales a menudo brindan un buen flujo de efectivo por medio de pagos consistentes,  tienen habitualmente períodos vacantes más prolongados tras la marcha de la empresa arrendataria. Las propiedades comerciales a menudo pueden quedar vacías durante meses o años. A menos que cuente con una posición financiera sólida y cuente con experiencia empresarial no se recomienda invertir en este tipo de inmuebles para comenzar.

Subastas Judiciales

No es por sí un tipo de propiedad, sino más bien una vía de adquisición de inmuebles. Cuando un propietario no paga su hipoteca, pagos de la comunidad de propietarios u otros préstamos, el inmueble podrá ser ejecutado judicialmente para pagar la cantidad adeudada.  Esto supone en ocasiones propiedades con un descuento importante, pero una operativa extremadamente compleja. Son transacciones complicadas que requieren investigación, conocimiento y experiencia, y no aptas para novatos.

Un resumen de sus opciones para comenzar a invertir en inmuebles.

Acabamos de esbozar siete posibilidades de inversión inmobiliaria. Al comenzar, es útil simplemente elegir uno  o dos nichos para enfocar sus esfuerzos y convertirse en un profesional en ese campo. Siempre puede expandirse más tarde a medida que adquiera experiencia y conocimiento.

Si bien puede utilizar cualquiera de estos vehículos de inversión a lo largo de su carrera, primero debe aprender una estrategia de inversión para aplicar a ese nicho. La siguiente sección analizará varias estrategias diferentes.

Elija sus estrategias de inversión inmobiliaria.

La sección anterior analiza una serie de vehículos de inversión que puede utilizar para invertir en inmuebles. Sin embargo, cuando se aprende a invertir no basta con saber cuáles son estos nichos. Como inversor utilizará una variedad de estrategias para generar riqueza. La siguiente sección explora tres de las estrategias más comunes que puede utilizar para comenzar.

Buy and Hold o Compra y Alquiler.

Tal vez la forma más común de inversión inmobiliaria, la estrategia de comprar y mantener una propiedad para alquilarla. Principalmente esta estrategia busca crear riqueza a largo plazo mediante la tenencia de la propiedad mediante el flujo de efectivo mensual proveniente del alquiler o la apreciación del activo con el paso del tiempo, o preferiblemente ambos.

Entre las ventajas de esta estrategia se encuentra el hecho de que mientras usted mantiene la propiedad y cobra su alquiler la hipoteca se va amortizando cada mes, lo que también contribuye a aumentar su riqueza gracias a la disminución de la deuda hipotecaria.

Una de las cosas más importantes que debe comprender un nuevo inversor es cómo analizar oportunidades de inversión inmobiliaria. El error más común en esta estrategia es la compra de malas propiedades desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria porque desconocen cómo realizar un análisis profesional. No cualquier buena propiedad es una buena inversión inmobiliaria, y saber diferenciarlas es crucial para el éxito a largo plazo. Otros problemas comunes incluyen subestimar los gastos o tomar malas decisiones sobre la selección de inquilinos.

Para llevar a cabo adecuadamente la estrategia de compra y alquiler debe aprender a identificar correctamente los flujos de efectivo de una propiedad. En última instancia, cuando el mercado se encuentra en un punto de precios bajos es un buen momento para que el inversor que sigue esta estrategia salga de compras.

Cuando el mercado aumenta su precio, un inversor experimentado dejará de comprar hasta que las cosas se calmen. Durante estos períodos de aumento de precios puede vender o simplemente continuar manteniendo sus propiedades.

Esta es la vía más habitual, y si puede aprender cómo evaluar y comprar buenas oportunidades, encontrar inquilinos de calidad y administrar sus activos de manera adecuada estará en la buena dirección como inversor inmobiliario.

Compra, Rehabilitación y Venta de propiedades.

inversion inmobiliaria reforma

Una de las tácticas que últimamente despiertan más interés en el mercado inmobiliario es la búsqueda de inmuebles con un mal estado para reformarlas y mejorarlas para vender con ganancias.

El tipo de inmuebles más buscados para esta técnica son las viviendas por su facilidad en la compra y venta posterior. Para valorar este tipo de inversiones inmobiliarias existe un cálculo conocido como la regla del 70% con la que podremos valorar rápidamente si una propiedad de este tipo puede resultar interesante.

Un inversor con experiencia comprará una vivienda al 70 por ciento de su valor tras la reforma menos los costes de rehabilitación.

Por ejemplo, una oportunidad inmobiliaria tendría un valor de 150.000€ si estuviera en perfectas condiciones, pero necesita una reforma integral con un coste estimado de 25.000€. Un primer cálculo para esta vivienda nos arroja una posible oferta por 80.000€ (150.000 x 70% – 25.000) y trataremos de venderla tras la reforma entorno a los 150.000€. Este es un primer cálculo que nos permite contar con un margen suficiente para los gastos de compra y los posibles imprevistos de una reforma importante. Los números reales de cada oportunidad inmobiliaria deberán estudiarse para garantizar una actividad inversora positiva.

Uno de los aspectos clave en esta estrategia es la velocidad. Un inversor inmobiliario intentará comprar, rehabilitar y vender la propiedad lo más rápido posible para garantizar la máxima rentabilidad y evitar muchos meses de gastos. Estos gastos incluirán facturas, impuestos, comunidad de propietarios, gastos financieros y cualquier gasto requerido para mantener la vivienda en un buen estado.

A diferencia de otras estrategias de inversión inmobiliaria esta opción de comprar para reformar y vender no es una actividad pasiva. Más bien todo lo contrario, requiere una cantidad de trabajo y seguimiento importante. Como inconveniente, cuando un inversor deja de comprar y vender deja de ganar dinero hasta que realiza una nueva operación, por lo que se asemeja más a un trabajo o una actividad que a una inversión pasiva.

Muchos inversores optan por utilizar esta estrategia puntualmente al encontrar la oportunidad adecuada, aumentando el capital para otras inversiones más pasivas a largo plazo.

Intermediación en inversiones inmobiliarias.

El proceso de intermediación de inversión inmobiliaria mezcla características propias de la inversión inmobiliaria y una agencia inmobiliaria propiamente dicha. La intermediación en inversiones inmobiliarias implica encontrar grandes oportunidades de inversión, pactar un precio y condiciones para adquirir el inmueble y presentar la oportunidad a otros inversores.

Un intermediario, de manera similar a un agente inmobiliario, nunca es dueño de la propiedad que está vendiendo. Simplemente encuentra o crea grandes oportunidades inmobiliarias mediante una serie de estrategias y “vende” o traspasa esta oportunidad por unos honorarios determinados. Estos honorarios suelen oscilar, siendo lo más habitual fijar un pequeño porcentaje sobre el precio del inmueble.

Estos intermediarios deben buscar continuamente las mejores ofertas para mantener una serie de oportunidades que presentar al igual que realizan las agencias inmobiliarias. También debe contar con la confianza necesaria y los contactos interesados en adquirir estas oportunidades.

Hacia adelante.

Después de leer este capítulo debe tener una mejor comprensión de los nichos de inversión inmobiliaria y las estrategias disponibles para crear riqueza. No se preocupe si aún no sabe exactamente a cual desea dedicarse, este es simplemente el comienzo de su educación. Aprender a invertir le llevará tiempo. A lo largo de esta guía verá numerosos consejos y fuentes para ayudarlo a concretar su plan.

Antes de comenzar a comprar y ganar dinero gracias a la inversión inmobiliaria hay un paso importante que puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso: construir su plan de negocios. El capítulo 4 explora en detalle  este tema.

¡Muchas gracias por compartir!