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Hasta este momento nos hemos centrado en la preparación y pasos necesarios para una carrera de inversión inmobiliaria. Sin embargo no será suficiente con analizar ofertas y en algún momento tendrá que dar el paso y comprar su primera propiedad. Este capítulo se enfocará en las mejores opciones para encontrar las mejores propiedades y negociar ofertas y precios.

En este capítulo veremos:

  • Como obtener ganancias en el momento de la compra.
  • Criterios de compra de oportunidades inmobiliarias.
  • Donde encontrar posibles inversiones inmobiliarias.
  • El proceso de compra.

inversion inmobiliaria jpg (8)En el campo de la inversión inmobiliaria existe un mantra que establece que el dinero  se gana cuando se compra (you make money when you buy) y aunque parezca contradictorio es una gran verdad. Aun así no obtendrá un gran cheque en el momento de comprar una inversión inmobiliaria.

Para poder obtener beneficios a la hora de comprar se debe elegir una oportunidad inmobiliaria a un precio que garantice las ganancias deseadas en función de su capacidad para ejecutar la estrategia prevista. En otras palabras, necesita comprar de manera inteligente. Si paga de más de lo debido por una propiedad ni el tiempo ni sus esperanzas harán que su inversión valga la pena.

Si bien no puede predecir totalmente donde se dirigirá el mercado en un futuro, sí es posible y necesario conocer como se encuentra en la actualidad. Un buen número de inversores experimentados creemos que la apreciación (el aumento del valor de una vivienda con el paso del tiempo) es la guinda del pastel, pero el elemento que menos podemos controlar.

En otras palabras, no cuente con que el mercado se mueva a su favor. Obtendrá ganancias cuando compre una propiedad en función de lo que vale en el día de hoy, en vez de lo que podría valer algún día. Si una inversión inmobiliaria no tiene sentido sin un futuro incremento del precio, no invierta en ella. Hacerlo sería hacer una inversión especulativa y, si bien puede ser rentable, supone una opción arriesgada tanto para inversores inexpertos como experimentados.

Requisitos de cualquier inversión inmobiliaria.

Ahora que comprende por qué es importante adquirir una buena propiedad como inversión inmobiliaria y asegurar sus beneficios a priori es hora de buscar inmuebles donde invertir, pero antes de hacerlo deberá definir claramente sus criterios de selección. Esta sección se centrará en estos criterios, por qué son importantes y cómo definir los suyos.

Contar con una serie de criterios de selección definidos le ayudará a mantenerse enfocado en sus objetivos, evitar la parálisis por análisis y poder seleccionar y comprar una propiedad. Al definirlos reducirá las opciones en el mercado, eliminando así la gran mayoría de inmuebles en venta (distracciones) que no los cumplen y, en su lugar, se centrará en encontrar solo los tipos de ofertas que le interese comprar.

Como crear sus criterios de selección de inversiones inmobiliarias.

En el Capítulo 3 analizamos una serie de nichos diferentes en los que puede invertir, así como múltiples estrategias que puede usar. Ahora es el momento de elegir su nicho y estrategia, y tras ello elaborar una lista de criterios para limitar aún más su selección.

Sus criterios de inversión inmobiliaria podrán contemplar lo siguiente:

  • Área geográfica: Ciudad, barrios, provincias, etc.
  • Tamaño ideal de la propiedad (en metros cuadrados, nº de habitaciones…).
  • Estado de la propiedad: en buen estado, para reformar, requiere pequeñas modificaciones, etc.
  • Objetivo mínimo de rentabilidad.
  • Flujo de efectivo mínimo.
  • Potencial de apreciación.

Nadie puede decirle exactamente qué debería incluir en sus criterios de inversión inmobiliaria. Algunos de ellos se reducirán a preferencias personales, como comprar únicamente en su ciudad o elegir viviendas cerca del mar, pero la mayoría de los criterios serán específicos para el tipo de inversión que usted desea realizar.

Por ejemplo, si está buscando inversiones  basadas en la renovación y alquiler de viviendas buscará inmuebles antiguos, con un precio que refleje su situación, excluyendo inmuebles nuevos o con pocos años y un coste superior.

inversion inmobiliaria jpg (29)Al especificar de antemano qué propiedades pueden ser buenas inversiones inmobiliarias (aquellas que cumplen con sus criterios), su búsqueda será mucho más sencilla y automatizada. Del mismo modo podrá comunicar de manera más efectiva sus deseos a las personas que pueden ayudarle a buscar. Si simplemente le dice a la gente: «Estoy buscando viviendas para invertir», la respuesta más probable será «muy bien….» Sin embargo, si menciona que está buscando” viviendas de dos o tres dormitorios, cerca de la costa, con el objetivo de un alquiler de corta estancia o turístico, y con un estado que no requiera reforma”,  le permitirá a otros profesionales localizar propiedades que coincidan con esa descripción y presentarle una nueva oportunidad de inversión inmobiliaria.

Reglas previas para detectar una buena inversión inmobiliaria.

Quizás el aspecto más importante de los criterios que establecerá como inversor es el componente financiero. Si una oportunidad de inversión no tiene sentido financiero no será una inversión sólida. En el Capítulo 2 analizamos algunas de las matemáticas básicas que se aplican a la inversión inmobiliaria, que incluía variables como ingresos,  flujo de caja y retorno de la inversión. En términos generales un inmueble publicado para su venta no tendrá un apartado con toda la información relevante sobre la situación financiera de una propiedad.

Usted podrá estimar la cantidad de ingresos que genera una propiedad, pero no sabrá con exactitud cuánto flujo de efectivo mensual producirá la propiedad o cuánto debe ofrecer. Además, no tendrá sentido sacar su hoja de cálculo y hacer una evaluación completa de cada propiedad en venta, pues pasaría el día analizando propiedades.

Por este motivo la aplicación de las siguientes reglas le ayudará a evaluar rápidamente los números y posibilidades de una propiedad sobre la marcha. Como sucede con cualquier regla general, no suponen una ciencia exacta y nunca se debe confiar únicamente en ellas para decidir si una propiedad es o no una buena inversión. En cambio, la aplicación de estas reglas le ayudará a filtrar rápidamente propiedades y decidir en cuestión de segundos si merece la pena una evaluación adicional. Echemos un vistazo a algunas reglas de inversión inmobiliaria:

Regla del 1 por ciento de retorno.

De acuerdo con la regla del 1 por ciento el alquiler mensual que esperamos obtener de una propiedad debe ser o aproximarse lo máximo posible al 1 por ciento del precio de compra. En otras palabras, una casa de 90.000€ debe alquilarse por 900€ mensuales, mientras que una piso de 60.000 debe alquilarse por 600€ por mes. Esta es una manera rápida de descartar la gran mayoría de inmuebles a la venta, y puede ayudar también a determinar qué precio debemos obtener en cada propiedad.

Muchos al leer esto pensarán que es un objetivo imposible de lograr. Mi carrera se mueve entre Alicante y Madrid principalmente, y en ambas zonas es posible encontrar oportunidades de inversión que cumplan este requisito. Eso sí, no surgen todos los días.

Este valor también se puede adaptar a su mercado inmobiliario o al tipo de oportunidades de inversión inmobiliaria que desee, o a sus propios objetivos.  En la mayoría de las partes del país, el 1 por ciento es difícil de lograr, pero cuanto más se acerque a este valor mejor será el flujo de caja. ¿Y qué tal un 0’8 %? Seguramente estudiaremos la propiedad. ¿Qué tal el 0’2%? Pasemos a la siguiente.

Ejemplo de inversión real: Inmueble que estimamos que podríamos alquilar por 540-600€. Atendiendo a este valor deberíamos pagar una cantidad de entre 54.000 y 60.000 €. Finalmente fue comprado por 54.000€  tras negociar con los vendedores y requirió un coste de reforma y preparación de 6.726 € (cocina, pintura y algo de mobiliario, estimado de inicio un máximo de 8.000€).

Regla del 50 por ciento para la estimación de gastos.

La regla del 50 por ciento es una regla general que le ayudará a predecir cuánto le costarán los gastos de una propiedad cada mes. La regla del 50 por ciento simplemente establece que el 50 por ciento de sus ingresos se irá a cubrir los gastos, sin incluir el pago de la hipoteca.

Al dividir la cantidad de ingresos por la mitad puede calcular fácilmente cuánto le queda para los pagos de hipoteca (capital e intereses). El ingreso restante tras el 50 por ciento de los gastos y el pago de la hipoteca será su flujo de caja mensual. Este 50 por ciento incluye todos los gastos como reparaciones, tiempo vacante (plazo en el que el inmueble está vacío), comunidad de propietarios, seguros, mantenimiento, impuestos administración o grandes reparaciones ocasionales.

La regla del 50 por ciento es especialmente útil para ver que los gastos casi siempre cuestan más de lo anticipado, especialmente en las primeras inversiones inmobiliarias estudiadas, ya que un error común que cometen los nuevos inversores es subestimar cuánto costarán los gastos.

Regla del 70 por ciento para inmuebles a reformar.

Los inversores utilizan la regla del 70 por ciento para determinar rápidamente el precio máximo que pueden pagar por una propiedad en función del valor después de la reparación.

La regla del 70 por ciento establece que debe pagar como máximo el 70 por ciento del valor de la propiedad tras su reforma o reparaciones, menos los costes de esa reforma.

Ejemplo: Una vivienda que debería venderse por aproximadamente 200.000€ después de reformar y que estimamos que necesita aproximadamente 30.000€ de trabajo. Usando la regla del 70 por ciento, multiplique 200.000 por el 70 por ciento para obtener 140.000€ y luego reste a esta cantidad los 30.000 de coste de la reforma. Por lo tanto, lo máximo que alguien debería pagar por esta propiedad son 110.000€.

Recuerde, las reglas anteriores solo deben usarse para seleccionar una propiedad de manera rápida y determinar si vale la pena investigar más. Nunca use estas reglas generales para decidir exactamente cuánto pagar (sí para hacerse una idea previa) o si debe invertir o no. Estas reglas no le permiten omitir el trabajo posterior de análisis y estudio de cualquier oportunidad de inversión inmobiliaria.

Como encontrar oportunidades de inversión inmobiliaria.

inversion inmobiliaria png (6)Una vez establecidos sus criterios, es hora de comenzar a buscar el inmueble que se convertirá en su primera inversión inmobiliaria. Sin duda habrá visto letreros de «Se Vende» en balcones y ventanas, pero hay muchas otras formas de localizar propiedades de inversión. Esta sección explorará las diversas formas de encontrar propiedades. La lista no es exhaustiva, pero puede ser un buen comienzo para nuevos inversores.

Portales Inmobiliarios.

En cada país o incluso región habrá una serie de portales inmobiliarios principales, con un gran número de inmuebles de todo tipo publicados para su venta. La manera más fácil de encontrarlos es usar google y buscar el inmueble deseado y la zona determinada. Por ejemplo “pisos en Alicante” o “estudios en Madrid centro”.

Webs de anuncios clasificados.

La mayoría de webs de anuncios clasificados ofrecen una sección de propiedades en venta o la posibilidad de incorporar un anuncio con las condiciones que buscamos. Estos anuncios son creados en muchas ocasiones por particulares, y en algunos nos permite directamente filtrar entre anuncios publicados por profesionales (agencias inmobiliarias) o directamente por sus propietarios. Por otra parte, insertar un anuncio con la intención de compra y el tipo de inmueble que deseamos es también una buena opción.

Agencias Inmobiliarias o Asesores de Inversión Inmobiliaria.

Si buscamos en una zona concreta puede ser una buena opción buscar una agencia inmobiliaria y compartir con ellos las características que debe cumplir un inmueble para plantear la inversión. Es importante comprobar que los profesionales con los que trabajemos comprenden perfectamente los conceptos relevantes de la inversión inmobiliaria (algo poco frecuente) e idealmente que gestionen en primera persona algún tipo de propiedad como inversión inmobiliaria.

En mi caso como gerente de una agencia inmobiliaria en Alicante conozco de primera mano que muchas de las propiedades que se compran como inversión nunca llegan siquiera a anunciarse, sino que se ofrecen directamente a los inversores si cumple con sus requisitos. Y si la agencia inmobiliaria conoce sus criterios y filtra las propiedades previamente es muy probable que le ofrezca buenas opciones de inversión inmobiliaria.

Periódicos locales.

Aunque cada vez más en desuso, la sección de clasificados de un periódico local o regional puede ser en muchos lugares un buen lugar para buscar inmuebles que están a la venta directamente por los propietarios.

El boca a boca.

Algunos inmuebles se compran y venden a la antigua usanza, gracias al boca-boca. Al hacerle saber a todos que se dedica o está interesado en la inversión inmobiliaria (y en función de con quién podrá hasta definir unos criterios de inversión) se colocará en una mejor posición para que le faciliten ofertas. ¿Significa esto que debe llevar un cartel que ponga “soy inversor inmobiliario”? Seguramente no, pero asegúrese de que sus abogados, asesores, compañeros de trabajo o amigos conozcan su actividad o su interés en la inversión inmobiliaria.

EL PROCESO DE COMPRA INMOBILIARIA.

Comprar un inmueble no es solo entregar un cheque y coger las llaves. El proceso de compra supone un proceso complejo y con muchos aspectos a considerar. En este punto vamos a revisar los pasos desde que nos interesamos por la inversión inmobiliaria hasta la compra de la primera propiedad.

Paso 1: Decida su estrategia o nicho de inversión (vea el Capítulo 3).

Paso 2: Defina sus criterios de selección (consulte en este capítulo).

Paso 3: Decida un método de financiación. Si planea utilizar un préstamo hipotecario  deberá ser aprobado previamente o tener la seguridad de que cumple con los requisitos para obtenerlo. Si, en cambio, planea usar efectivo, necesitará tener ese dinero disponible y preparado (consulte el Capítulo 6).

Paso 4: Comience a buscar oportunidades de inversión inmobiliaria mediante las opciones que hemos visto anteriormente: agencias inmobiliarias, portales inmobiliarios, anuncios clasificados, carteles  y cualquier otra vía que le permita encontrar inmuebles en venta.

Paso 5: Filtre rápidamente cada propiedad a través de una lista de criterios y eliminar rápidamente las que no valen la pena. Estos filtros deben incluir sus criterios y las reglas que vimos anteriormente.

Paso 6: Haga una oferta sobre la propiedad (o propiedades) que desea adquirir. Puede ofrecer menos de lo que realmente está dispuesto a gastar, o puede ofrecer el máximo. Por lo general una oferta se realiza mediante un acuerdo de compraventa que comunicará a su asesor inmobiliario o que comunicará directamente a los propietarios o a la inmobiliaria que gestiona la venta de la vivienda.  En cualquier caso es recomendable revisar todo lo necesario con alguien que tenga experiencia, bien sea un agente inmobiliario de confianza, abogados, asesores, etc. Recomendamos encarecidamente que cualquier acuerdo y contrato sea revisado por un profesional antes de su firma hasta contar con la formación y experiencia necesarias.

Paso 7: Realice las investigaciones necesarias sobre la propiedad. Esto incluye inspecciones de la propiedad con arquitectos y un estudio jurídico del inmueble (posibles cargas, embargos, problemas urbanísticos, etc.)  En este momento presentará la documentación sobre la vivienda necesaria para la solicitud de hipoteca en caso de necesitarla.

Este proceso puede llevar desde varios días hasta varias semanas o meses, dependiendo de la situación. El estudio de la hipoteca en una o varias entidades financieras es generalmente la razón por la cual este proceso lleva más tiempo, por lo que si no requiere una hipoteca el cierre de la venta será mucho más rápido.

Paso 8: En caso de una revisión satisfactoria, firmarán el documento privado de compraventa  o contrato de arras.

Paso 9: Firma de la escritura pública de compraventa en notaría. Tras la gestión de los impuestos y trámites correspondientes se registrará la documentación en el Registro de la Propiedad y usted será oficialmente el nuevo propietario.

 

A continuación.                        

En este momento debe saber la importancia de un conjunto claramente definido de criterios de compra, que debe incluir requisitos tanto personales como financieros. Esta lista de criterios bien definidos ayudará a reducir y eliminar rápidamente las malas opciones, lo que permite centrarse en las mejores oportunidades para una inversión inmobiliaria sólida y rentable.

En el próximo capítulo profundizaremos en las posibilidades de financiación para la adquisición de inversiones inmobiliarias.

¡Muchas gracias por compartir!