La pregunta que recibo con mayor frecuencia de clientes o nuevos inversores inmobiliarios que buscan su primera operación es la siguiente: ¿Cómo determino el precio máximo que debo pagar al intentar comprar una propiedad que necesita una rehabilitación o reforma?

La mayoría de inversores tiene alguna técnica de análisis cuantitativo que utilizan para determinar su precio máximo de compra. La gran mayoría usan técnicas de análisis que requieren hojas de cálculo en base al rendimiento del alquiler y el conjunto de gastos -como es mi caso-, mientras otros no usan ninguna fórmula, sino que simplemente tienen un presentimiento en base a la propiedad o la ubicación –y especialmente a su experiencia-.

Aunque no creo especialmente en el método de inversor inmobiliario con «instinto», tampoco creo que sean necesarios métodos de análisis de oportunidades de inversión inmobiliaria tremendamente complejos. Si bien esto puede sorprender a algunas personas (especialmente aquellas que conocen mi tendencia a sentarme frente a grandes hojas de cálculo durante horas), uno de los principales objetivos de mi análisis financiero es poder hacerlo con ayuda de mi cabeza y la calculadora de hipotecas que llevo en el móvil en menos de 30 segundos, mientras visito la propiedad que estoy considerando. Evidentemente todo el análisis no se puede hacer en 30 segundos, pero como inversores inmobiliarios necesitamos filtros para descartar propiedades en 5 segundos, en 30 segundos y en algo más de tiempo.

Valoración de Oportunidades de Inversión Inmobiliaria para Reformar.

En primer lugar y para valorar oportunidades de inversión inmobiliaria que requieren una reforma importante existe la Regla del 70%. Este cálculo establece básicamente que el precio máximo de compra debe ser el 70% del precio de venta de la propiedad una vez arreglada menos todos los gastos necesarios para la reforma. Es una de las reglas más comunes utilizadas por inversores inmobiliarios al estudiar viviendas a rehabilitar.  Si bien vale la pena conocer y comprender la Regla del 70% y otras reglas comunes para determinar el precio máximo que ofrecer ante una inversión inmobiliaria, en mi opinión carecen de la precisión necesaria para garantizar que realmente adquiera una buena propiedad.

La fórmula que vemos a continuación es simple y directa. De hecho cuando la planteo a alguno de nuestros clientes muchos contestan que es obvio. Y aunque realmente lo es para cualquiera que haya adquirido alguna inversión inmobiliaria, para los nuevos inversores a menudo puede proporcionar un  momento que realmente aclara lo que significa analizar un negocio inmobiliario. Aquí está la fórmula financiera para determinar el precio máximo que pagaré por una propiedad que planeo reformar –que en mi caso son la mayoría-.

Precio máximo de compra = Valor del inmueble tras la reforma – Costes fijos – Gastos de reforma – Beneficio deseado.

Donde el valor del inmueble tras la reforma supone una estimación conservadora de por cuanto puedo vender la propiedad una vez que esté perfecta en un plazo menor a cuatro meses –posteriormente dado al margen de esta estimación suele ser un precio mayor y un plazo menor-.  Por su parte los costes fijos suponen los gastos, impuestos, comisiones, intereses o gastos de profesionales que debo pagar durante el proyecto.

Los gastos de reforma como su nombre indica refleja el coste total de rehabilitación, incluyendo el proyecto y licencia de obra, los materiales a utilizar y la mano de obra necesaria para rehabilitar la propiedad en condiciones de reventa. Incluso podemos incorporar gastos de mobiliario o home staging si de esta manera esperamos conseguir un precio de venta superior –que por lo general es así- o la venta en un plazo inferior.

Por último, la ganancia o el beneficio deseado es la cantidad mínima de dinero que quiero obtener del proyecto cuando esté completo. Por favor, leed de nuevo la frase anterior, ya que es mucho más relevante de lo que parece a priori. Como inversor inmobiliario analizará cientos de oportunidades de inversión inmobiliaria, y en algunas de ellas estimará un beneficio. Ahora bien, ¿compensa pasar por el proceso de compra y sus gastos, meses de reforma –con lo que ello conlleva-  y varios meses de venta del inmueble para obtener DOS MIL EUROS? Estaremos de acuerdo en que no. ¿Y para obtener treinta mil? Seguramente sí. ¿Y para obtener cualquier otra cantidad entre estos valores? Cada inversor inmobiliario debe valorar.

Como ejemplo, supongamos que estudio una oportunidad de inversión inmobiliaria, una vivienda que lleva años vacía y requiere una manita de pintura, cambiar mobiliario, suelos, etc. en definitiva, una actualización. Una vivienda similar en perfecto estado en la misma zona puede costar en torno a 100.000€, y por ello creo que puedo venderla fácilmente en esta cantidad tras su reforma. Además, sé que los costes fijos que tengo para la compra son de aproximadamente 9.000€,  mi ganancia mínima deseada es de 8.000€ -es el valor que suelo tomar personalmente- y he estimado que los costes de rehabilitación son de aproximadamente 16.000€. En este caso, mi precio máximo de compra será:

PMC: 100.000 – 9.000 – 8.000 – 16.000 =  67.000 €

Si puedo comprar esta propiedad por 67.000 € o menos seguramente sea una buena inversión inmobiliaria. Buena según mi criterio de obtener al menos 8.000 euros por cada operación.

Tras conocer la fórmula, las preguntas que generalmente recibo de la mayoría de los nuevos inversores inmobiliarios son: «Entonces, ¿cómo determino el precio de venta, los costes fijos y los gastos de reforma o rehabilitación?» Estas variables son tremendamente importantes para la aplicación de esta fórmula, por lo que analizaremos cómo determinar con precisión esos números en futuras publicaciones del blog de inversión inmobiliaria .net.

Y tú, ¿utilizas esta u otras fórmula para determinar el precio máximo que ofrecer frente a una oportunidad de inversión inmobiliaria? Cuéntanoslo en los comentarios.

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