Sobre si es mejor la inversión inmobiliaria o la inversión en acciones o fondos de inversión existe opiniones para todos los gustos, y es una conversación que permite conocer diversos puntos de vista y me gusta especialmente.

Si tuviera que describir el espíritu de estas conversaciones tendría que usar la palabra emocional. Las personas están profundamente comprometidas con su punto de vista, como si de su equipo de fútbol se tratara. Posiblemente nuestras creencias definen nuestra realidad y debemos comprometernos con ellas.

Independientemente de sus sentimientos al respecto, veremos a continuación un gran argumento a favor de la inversión inmobiliaria frente a las acciones u otras opciones:

La hipótesis del mercado eficiente:

La hipótesis del mercado eficiente es una teoría que ha existido desde la década de 1960, que establece que el precio de cualquier activo en un momento dado refleja toda la información disponible sobre el mismo. Se presume que, en un mercado eficiente, toda la información que debe conocerse para valorar un activo está disponible de forma libre e igual para todos los participantes en ese mercado.

Por tanto existe la suposición de que en el momento en  el que compramos un activo el precio que pagaremos refleja el verdadero valor de ese activo según lo establecido por el mercado en función de toda la información disponible. La fijación de precios es eficiente.

inversión inmobiliaria bolsaHabrá visto en el caso de las acciones esa cinta que aparece en los medios económicos mostrando el precio en tiempo real. Si quisiera comprar cualquiera de esas acciones, el precio que tendría que pagar será el precio al que cotiza en ese momento, o un precio cercano en caso de fijar una orden limitada. Es importante destacar que todos los demás participantes en ese mercado que deseen tomar posiciones pagarán también el mismo precio. Simplemente no existe una forma legal de lograr un mejor precio que el que se establece en un mercado eficiente (por rizar el rizo, obviemos el uso de opciones y venta de puts, que en cualquier caso no sería inmediato).

Sin embargo, esta imparcialidad viene con la consecuencia de que el inversor individual no pueda teóricamente tener un rendimiento mejor que el mercado en su conjunto. Esta es una característica de diseño del mercado eficiente. Y este efecto se amplifica aún más con el uso de una estrategia de diversificación. Limita el riesgo de pérdida para un activo individual, pero también excluye efectivamente la posibilidad de adelantarse o mejorar al mercado de una manera sustantiva.

La diversificación, por cierto, no es la estrategia elegida por los inversores de renta variable exitosos. Tomando por ejemplo la corriente del value investing, estos profesionales evalúan empresas y, al detectar una buena oportunidad, asignan una parte relevante de capital. Esta estrategia depende de la capacidad de un inversor para analizar con precisión todos los datos disponibles.  En palabras del propio Warren Buffet, la diversificación es la protección contra la ignorancia. O dicho de otra manera, si no sabe cómo invertir, debe diversificar.

¿Es posible diversificar al invertir en inmuebles?

Los mercados inmobiliarios operan con principios que son opuestos al de eficiencia, y de hecho es ineficiente por naturaleza. Para comenzar, la fijación de precios en una compraventa inmobiliaria es una función del acuerdo al que lleguen las partes compradora y vendedora.

Ambas partes, sean personas o empresas, toman decisiones basadas únicamente en sus circunstancias que pueden tener (o no) relación con el mercado en general. Me haces una oferta en base a tu presupuesto, deseos, etc. y, si estoy de acuerdo, tenemos un trato.

La condición anterior significa que un profesional puede negociar y lograr una oportunidad de inversión inmobiliaria a un precio que esté considerablemente por debajo del valor intrínseco del activo y por debajo de lo que establece el mercado: la fijación de precios es ineficiente, a diferencia del mercado de valores.

Y tras la compra de un inmueble como inversión, lo que esto implica para nuestra práctica como inversores inmobiliarios es que la ineficiencia del mercado inmobiliario nos permitirá llevar a cabo diferentes acciones y estrategias para aumentar el valor intrínseco de cualquier inmueble, algo que no es posible en un mercado eficiente.

Lo que todo esto significa es que, inherentemente y por definición, es más ventajoso invertir en un mercado ineficiente, como el mercado inmobiliario, si contamos con el conocimiento suficiente y sabemos lo que hacemos. El ejemplo desde el punto de vista de las acciones lo vemos cuando Buffet compra una acción y toma una posición lo suficientemente grande para controlar o mejorar desde el interior la empresa. Como inversores individuales no podemos hacer esto en el mercado de valores, pero sin duda podemos hacerlo como inversores inmobiliarios. Por lo tanto, es posible pagar menos y conseguir buenas oportunidades de inversión inmobiliaria y luego forzar un aumento de valor.

Ejemplo real de inversión inmobiliaria.

Veamos el ejemplo de una oportunidad de inversión inmobiliaria realizada hace unos años, que ilustra esto a la perfección. Local comercial alquilado, renta de 37.200 euros anuales (3.100 €/mes) y precio final tras una negociación de meses en 455.000 euros,  lo que supone una rentabilidad anual del 8’17%. La situación, una empresa relacionada con el sector de la arquitectura que no pasaba por su mejor momento y necesitaba liquidez, y unos socios que querían gestionar la venta con discreción. Asimismo la compra se financió en un 70%.

Esta fue una operación que gestioné directamente como asesor de inversión inmobiliaria. Varios meses después y ya con el inmueble bajo gestión obtuvimos ofertas superiores a los 600.000 euros (rentabilidad 6’2%). En cualquier caso estas ofertas no se aceptaron pues el objetivo era comprar y mantener como complemento a una futura jubilación.

¿Qué hizo esta oportunidad de inversión inmobiliaria posible? Simple: el mercado inmobiliario es un mercado ineficiente. En este caso pudimos pagar menos dada la situación de la empresa propietaria del inmueble y a una comercialización mejorable, donde presentaron el inmueble a varios inversores inmobiliarios y no promocionaron públicamente absolutamente nada.  Se habría podido obtener una cantidad mucho mayor simplemente con una comercialización completa y profesional y un plazo mayor.

Esta es solo una de las inversiones inmobiliarias que gestionamos habitualmente. No aparecen todos los días, pero desde luego no son imposibles y debemos estar preparados para actuar cuando están disponibles.  Y tú, ¿eres capaz de detectar este tipo de oportunidades de inversión inmobiliaria? ¿Estás preparado para el momento en el que surjan?

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